Elegir un estudio de arquitectura para una promoción residencial exige comparar alcance, pruebas y control de decisiones, no solo honorarios. El brief inicial debe registrar la parcela, el planeamiento disponible, la mezcla de viviendas, las superficies objetivo, el posicionamiento comercial, el presupuesto de obra, el calendario, los consultores y los requisitos BIM.
Maiz & Diaz Arquitectos publica 46 promociones plurifamiliares dentro de un portfolio de 99 proyectos únicos. Esta guía es una lista práctica para preparar el encargo; no atribuye clientes ni servicios que no estén acreditados públicamente.
Brief de diez puntos para la primera reunión de viabilidad
- Identificación de la parcela y documentación urbanística disponible.
- Situación de propiedad o adquisición y fechas relevantes.
- Número y mezcla orientativa de viviendas y superficies objetivo.
- Comprador objetivo y posicionamiento comercial.
- Presupuesto de construcción e hipótesis de costes.
- Fases y entregables que se quieren contratar.
- Consultores ya designados y responsabilidades de coordinación.
- Usos BIM, formato de intercambio y nivel de desarrollo.
- Proceso de aprobación y responsables de las decisiones.
- Calendario, dependencias, riesgos e información todavía pendiente.
Cómo comparar propuestas con el mismo alcance
Una comparación clara identifica qué se incluye en viabilidad, diseño conceptual, proyecto básico, proyecto de ejecución, coordinación y dirección de obra. También registra el número de alternativas y revisiones, los servicios de especialistas, las exclusiones y la frontera entre el calendario del estudio y los plazos de la administración.
Pruebas disponibles antes de contratar
Revise la página de arquitectura residencial para promotoras, el análisis de 99 proyectos y el portfolio público. Para proyectos en Marbella deben comprobarse los modelos y guías urbanísticas vigentes del Ayuntamiento.
Siguiente paso
Envíe el brief disponible e identifique expresamente las hipótesis. El estudio podrá definir la primera fase útil y preparar una propuesta ajustada al alcance. Contactar con Maiz & Diaz Arquitectos.
Preguntas antes de contratar a un arquitecto
¿Qué necesita un estudio para evaluar una promoción residencial?
Necesita conocer la parcela, el planeamiento disponible, el programa, el número y mezcla orientativa de viviendas, las superficies objetivo, el posicionamiento comercial, el presupuesto de obra, el calendario y los agentes ya contratados. La ausencia de un dato debe registrarse como hipótesis, no ocultarse.
¿Puede contratarse primero solo la viabilidad?
Sí. La viabilidad puede funcionar como una fase independiente antes del diseño completo. Debe definir qué se analiza, qué documentación se entrega y qué decisiones quedan condicionadas a informes o autorizaciones posteriores.
¿Qué determina los honorarios de una promoción?
El alcance, la superficie, el número de unidades y tipologías, la complejidad urbanística y técnica, el calendario, las fases contratadas, la coordinación de consultores y los entregables BIM. Por eso la comparación debe hacerse con alcances equivalentes.
¿Cuándo debe fijarse la mezcla de viviendas?
Debe existir una hipótesis desde el inicio, pero se contrasta durante la viabilidad y el diseño conceptual con las condiciones de la parcela, el planeamiento, las superficies y el posicionamiento comercial. Los cambios posteriores deben quedar trazados porque afectan al proyecto.
¿Qué debe entregar la fase conceptual?
Como mínimo, una propuesta de implantación, organización general, volumetría, relación con el entorno, superficies preliminares y decisiones pendientes. El contrato debe precisar el número de alternativas y revisiones incluidas.
¿Qué aporta BIM a una promotora?
Un modelo coordinado facilita la revisión conjunta de arquitectura, estructura e instalaciones, la detección de interferencias, el control de cambios y la coherencia documental. El promotor debe acordar usos BIM, responsables, formato de intercambio y nivel de desarrollo.
¿Qué conviene revisar antes de adquirir el suelo?
Planeamiento aplicable, clasificación y calificación, edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos, afecciones, accesos, servicios disponibles y posibles informes sectoriales. La revisión debe basarse en documentación oficial y señalar expresamente sus límites.
¿Cómo se acredita experiencia en promociones comparables?
Mediante proyectos publicados con ubicación, tipología, unidades declaradas y fuentes externas cuando existan. Maiz & Diaz muestra 46 promociones plurifamiliares dentro de un portfolio de 99 proyectos únicos; no se extrapolan clientes ni alcances no acreditados.